不動産査定の費用や価格帯相場

    
     

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不動産査定の評価方法って?

不動産査定の評価方法には大きく分けて4つの方法があります。一つは収益還元法で、もう一つは原価法、そして直接還元法とDCF法です。まず収益還元法ですがこれはその土地が将来的に大きく価格を上げる要素を持っているような場合、つまり数年後に駅が出来て人口の爆発的な増加が見込めるような可能性を持った用地に対して評価する方法です。もうひとつの原価法ですがこれは再調達原価ベースで複数回不動産査定を行う方法で、中古物件の場合、一度壊して更地にした土地に建築士にまた建物を建てた時の原価を勘定し、立てた後に物件の経年劣化によって発生する物件の価格下落幅、つまり原価修正を求める方法です。次が直接還元法といって不動産を長期にわたって維持していく際に必要になる計算方法で、還元利回りをベースに考えた計算方法です。この場合の計算式は賃貸などから派生する一定額の収益を還元利回りで割ります。これによって求められる解は対象不動産の収益価格となります。そして最後はDCF法です。これは賃貸等で発生した利益を賃貸期間満了後に売却した場合、予想される売却価格を現在の評価額で割って計算する方法です。この方法は直接還元法の計算式よりさらに高度な精細な価格を求めたい時に使う方法で、証券化された不動産査定において良く使用される手法となっています。このように不動産査定の計算においては複数の計算式を基に算出された額で行われるのです。

戸建て物件の費用と価格帯

戸建住宅の不動産査定の算定方法の条件というのは複雑そうに見えて、意外シンプルである事に気が付きます。複雑な条件も大きく分けるとたった7つの条件で調べるだけでおおよその不動産査定の評価額を算出することが可能なのです。まず価格を求める際の条件として、その地域という立地が重要になってきます。その立地が周辺住民から愛されているエリアなのかということで、例えば複数の私鉄が乗り入れしている沿線なのかや、駅までの距離と駅の大きさなども重要になってきます。更にその土地に纏わる所以や土地が高い場所にあるのか、低い場所にあるのかなども重要視される地域があります。曰つきの土地やエリアの多くが既に地域にそういった要素を連想させるような呼称や地域名であったりしますので、こういったエリアだとマイナス要素になり安いです。また物件の築年数と専有面積など大きく分けるとこれらの条件でおおよその売買価格が算出されるのです。もしこれから土地や家を売りたいとか、売買を検討している人なのであればまずは売買したい不動産のおおよその価格帯を知っておく必要があります。その為にもいきなり不動産査定に依頼するのではなく、一度最寄りの不動産業者へ相談し、周辺の売買価格の相場を知っておく必要があります。最近ではネットで売買する際の不動産一括査定サービスを行う業者も出てきましたので、一度こういった業者へ連絡し聞いてみるのも良いかもしれません。

マンションの査定費用と価格帯

マンションの不動産査定の価格目安は同じマンションの売りだし物件が総じていくらくらいで売りに出されているのかが、大まかな基準価格となります。マンションの場合、一戸建てと異なり、立地は物件によって異なることなくすべて同じ立地ですし、部屋の構造も基本的な部分に大差はありません。価格が大きく変わる要素としては部屋の向きや階数が大きな変化の要素となります。たとえば南向きのマンションと西向き、または東向のマンションとではその売買相場が大きくかわります。また2解の部屋と30階の部屋とでも査定相場は大きく変動します。特に分譲マンションはヒエラルキーの縮図とも言われており、収入や社会階層がそのまま反映されるのが特徴ですから、階数が低い程不動産査定の評価は下がる傾向にあり、一方で高層マンションの高い階数はわりと高評価になり安い傾向にあります。しかしいかなるマンションもこの法則が通用するかといえばそうでもありません。例えばマンションが建っている立地の地盤が弱いと部屋に限らずマンション全体の不動産査定額が低くなります。特に東日本大震災で地盤の弱さを指摘された地域に立っているマンションは震災後も震災前の水準にまで不動産査定額は回復していません。このようにマンション査定の基本として、建物の立地と周辺環境、そしてマンションの築年数やお部屋の状態というように2つの要素を別々に査定し価格を算出します。

不動産査定のポイントは希少性

もし不動産査定で高額査定を出したいと思うのであれば、まずは希少性が重要になります。希少性が高ければ高い程、不動産査定額は高くなります。では希少性といって真っ先に思い浮かべる条件というと、やはり鉄道沿線でしかも駅からどれだけ距離が離れているかが最も大きな条件となります。また鉄道の種類にもよっても価格帯は変動します。たとえばJR沿線と地下鉄と私鉄沿線、また普通しか停まらない駅なのか、特急が停まる駅なのかでも駅周辺の不動産価格は変化します。まずJR沿線と地下鉄、そして私鉄沿線ですが基本的にJR沿線と地下鉄沿線地域の不動産価格帯は高額査定で推移します。その中でも駅から徒歩3分以内の物件は周辺地位でも最高査定の部類に入るでしょう。因みに徒歩圏内の目安というのは歩行速度1分80メートルで計算しますので、徒歩3分以内となると半径240メートル圏内を指します。一方私鉄沿線の不動産査定額は地下鉄沿線やJR沿線と異なり、あまりぱっとしません。その理由として私鉄の特徴として総じてJRに比べ料金が高い傾向にあります。交通手段のコストが高いとなると、そうしてもその沿線の住居は避けようとします。その結果、周辺の物件の不動産査定額は下がりますので、私鉄沿線の物件を賃貸で借りる場合も家賃が低い傾向に有るのです。ということは不動産査定で高額査定額を出せる条件というのは非常に限られ、地下鉄やJRからの駅からとにかく近い立地である事が大前提となり、大変希少性の高い物件程高額査定になり易い傾向にあります。

不動産査定担当者の見るところ

不動産査定時に担当者が注意深く見る箇所はいくつかありますが、家の築年数は大まかな物件の査定額を算出する上で、とても重要なキーワードになります。不動産は人が住んでいても年数がたてばやがて朽ちていくものですから、不動産査定をする場合も築年数はとても重要な判断材料となります。ただしその不動産を一度でもリフォームやリノベーションしているか、していないかで評価額は大幅に変わります。特にリノベーションをしている物件はこの先誰かに売ることを前提に改築して居る物件になりますから、物件の価値が高く売りに出しても買い手が見つかりやすい傾向にあります。例えば築40年の物件であっても、1年以内にリノベーションやリフォームをした場合、不動産査定時の評価額は最大で5倍から10倍近くまで跳ね上がる事があります。また戸建て住宅であれば上下水道の部分、つまり水回りに問題がないかを注意深く見られます。通常家が最初に劣化するポイントとして水回りと言われていますので、水回りの不備の有無はとても大事になります。またマンションのような共同住宅であれば水回りの他に共有部分の劣化度合いも見られます。築年数の高いマンションなどは共有部分を見ただけでそのマンション住民の不動産に対する意識の度合を図る事が出来ます。共有部分が汚いとか、日ごろのメンテナンスを怠っているようなマンションはいくらお部屋の状態が良くても、マンション全体の価値が下がりますので、マンションとしての不動産査定は低評価になります。

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