相続で行う不動産査定の注意点

    
     

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査定員の物件に対する査定方法

相続によって不動産を取得しそのままその不動産を持ち続けて自分自身で生かすことを考えている方は、全く問題ありませんがもしその不動産を売るとか、人に貸してお金を得ることを考えているのであれば、その不動産に対する不動産査定をする必要があります。相続による不動産の取得というのは大変難解でその不動産を取得するまでの過程が骨肉の争いになりがちですので、当該不動産を処分するとか、人に貸す場合は如何せん、不動産査定をベースとした第三者的評価を重要視する必要があります。それを踏まえて第一に不動産を処分する際の不動産査定の評価基準とは、国税庁が毎年発表する路線価や地価動向を基準に査定することになります。そして不動産を相続で取得した場合は、この国税庁が発表する路線価における路線価方式と倍率方式のいずれかで査定されることになります。また転貸ではなく、売却によって相続不動産を処分する際には売った時に発生する売却益に対して、譲渡所得税と住民税の2つの税金が必ず相続税が発生します。譲渡所得とは売った不動産の金額からその不動産を手に入れるまでに発生した費用、つまり取得費と譲渡費用を引いた金額をベースに算出します。ただ処分する際には納税額に対する特別控除という制度もあり、これは一定の条件をクリアすることで受けられる税の控除枠になりますが、売却する相手が既にその物件に住んでおり、また売却相手が親族以外の相手であることなどの条件で税の優遇が受けられる場合があります。

相続人が複数いる場合は分けあう

もし不動産を複数人の相続人と親族で分け合うということになった場合、その不動産は民法の規定に則った分割を行うことになります。これを遺産分割といいますが、基本的な考え方は、その不動産単体を分割するのではなく、不動産や預金といった資産全てを100とし、その全てを法定相続人ベースの、家族や親族でどのようにして分け合うのかという事を決めたルールが民放で規定されている相続の項目です。という事は不動産を具体的な資産として勘定するにはどのように行うのかというと不動産査定になります。不動産査定によって当該不動産がいくらくらいの価値を持ったものなのかを算出し、資産の額に組み込まれていきます。そして家族親族間で分け合う場合、その不動産の一部を相続で取得したり、取得したものを不動産査定によってつけられた評価額を基準に売却する事ができます。基本的には不動産の処分に関しては中立公正を期すために、予め決められた遺産分割協議書という書面で、被相続人の資産をすべて書き出して、その遺産分割協議書の内容に従って、どのようにして資産を分け合うのかを合法的に分割していきます。そして不動産において遺産分割が一通り完了したら、その不動産に対してはしっかりと登記し、自分自身のものであるという公示が必要になります。これを相続登記と言ってこの相続登記を行わないと、正式に自分自身のものにならず、何かトラブルが発生した時も、第三者に対して抗弁する事ができません。

相続した物権を処分する場合

相続によって取得した物件を処分する際には、予め不動産査定によって算出された不動産価格をベースに売り出し価格を決めて処分する事になります。つまり売りたい側が一方的に売りだし価格を決めて売ることが出来ないのです。いえ、売ることは出来ても地価動向や路線価などと照らし合わせた時、周辺の物件との価格が大幅に乖離していては、買う側の心理としてあまり買いたくないという気持ちになります。相続した物権を処分する場合、まずその売りだし価格が適正かどうかを不動産査定を基準に考え、売り出し価格を決めた方が良いのです。しかし物件を市場の評価と照らし合わせた時、その評価額があまりに低いような場合、売るまでもないような物件だった時は相続放棄というセレクトもあります。相続放棄というのは、言葉の通り相続によって不動産を取得しない事を指しますが、これは不動産に限らず、すべての相続を放棄することになります。従って預金は相続するけど不動産は相続しないという都合の良い相続はできません。相続放棄は相続の権利自体放棄することを指します。ではどんな時に使うかというと、最も多いケースとして被相続人の資産が100あったとして負債が150あるような場合、仮に相続して資産を売りさばいたとしても負債がそれを上回っていると相続自体が骨折り損のくたびれ儲けになってしまいます。法律上は借金も資産のひとつと見做しますので相続の対象です。従ってマイナスの資産とプラスの資産を天秤にかけた時、マイナスが多い場合には相続放棄をセレクトされる法的相続人はかなり多くいます。

マンションの場合は維持費が高い

マンションの部屋を相続で取得した場合、結構な維持費がマンションには発生する事をご存知でしょうか。マンションは戸建てと異なり集合住宅です。そしていろいろな人が住んでるせいか、共有部分という箇所がマンションにはあるのが戸建て住宅との大きな相違点です。良いマンションほど不動産査定の評価は高く、劣化の著しいマンションは不動産査定の評価が低い傾向にありますが、実はマンションの価値を上げるも下げるも、マンションを良い住まいにするか否かはこの共有部分の扱いにかかっていると言っても過言ではありません。いくらマンションの部屋をキレイにしていたとしてもマンション自体の価値は共有部分にかかっています。従って多くの分譲マンションでは、自分たちのマンションの市場価値を下げない為にもマンション管理組合でこれら共有部分の維持管理に粉骨砕身心を砕いているのです。という事は意識の高い住民が多く住んでいるマンションほど、共益費や修繕積立金の負担額が大きく、住民の負担が大きいのが特徴です。マンションは建てたら後は劣化していくのみであり、資産価値を高めるか否かはそのマンションの劣化速度を如何にして遅くするかが重要なポイントになります。従って意識の高いマンション住民は頻繁に修繕を繰り返す為、共益費や修繕費負担が必然的に高くなります。マンションの不動産査定は部屋の評価も重要ですがそれ以上に建物自体の評価も重要視されることが戸建との大きな相違点であるといえるでしょう。

不動産査定費用の外にかかる費用

相続で不動産を取得した場合にその不動産が市場でいったいどれだけの価値を持ったものなのかを査定する不動産査定が必要となる場合がありますが、では不動産を処分する際に不動産査定費用以外に売主が費用負担する部分は何があるのでしょうか。まず相続によって不動産を取得する前に、遺産分割協議が必要でこの場合行政書士や司法書士の支持を仰ぐ場合がありますの、書士に対する費用負担は必要になってきます。また相続によって取得した物件は必ず登記が必要ですから、登記費用として司法書士に支払う代金あります。そして相続した場合は、必ず相続税が発生しますのでこれも納めなくてはなりません。登記が完了しそれを売るとなった場合、または土地を貸すような場合も不動産評価を付けなくてはなりませんので、不動産査定が必要となり不動産鑑定士に対して費用がかかります。またその当該不動産が売れた場合は譲渡益に対して税金がかかりますし、転貸で生かす場合も固定資産税が毎年費用負担として発生します。このように一言で相続で不動産を取得するといっても、不動産査定費用からはじまり、それを維持する費用や登記所で公示するためにかかる費用まであらゆる面で費用が発生しますので、不動産を相続で取得する際はこれらのコストに見合うだけの価値がその不動産にあるかどうかを冷静に判断した上で相続に応じるか否かの判断をする必要があります。

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